近日《福州新区琅岐岛控制性详细规划》公示，不少人问我，对于琅岐的未来发展怎么看，对于这份规划怎么看？
在年下半年福州楼市开始最后赶顶的时候，我曾经指出过当时还剩下为数不多的几个价格洼地，其中包括琅岐，当时琅岐房价在八九千，如今在1.1-1.2万，算是已经完成了补涨。而且琅岐本身人口数量有限，正处于大规模开发建设的前期，如今马尾地价也已经大幅下跌，短期内琅岐房价已经没有上涨空间。同时，琅岐也没有形成二手房市场，房价相对而言也并不太高，因此要下跌也很难。总体来说，琅岐的房价目前“也就是这样了”。
说到琅岐，肯定不少人会把琅岐和江对面的亭江放在一起比较，这两个片区目前房价差不多，经马尾去琅岐必经亭江，这两个地区在东部快速通道通车后也都能受到辐射，缩短和福州主城区的距离。琅岐比亭江稍远一些，必经还要过个桥。那么这两个地区一来房价差不多，和福州主城与马尾的相比存在价格差，同时不限购、总价低可以吸引投资客。很多人也关心，亭江和琅岐未来发展哪个好呢？
其实从地图上我们就能看得清清楚楚，在地形上，亭江只有闽江下游沿岸一条狭长的江边小平地，而琅岐却是福建第四大岛，中国第二十一大岛，全岛总面积接近厦门岛的60%，很显然，琅岐的腹地比亭江大得多。
从卫星地图上看下去，亭江主要是工业区和村庄，琅岐则有着大片平地，多为农田，很显然，亭江不仅没有发展纵深，而且要开发的征迁成本远比琅岐要高。因此，可以说亭江相对琅岐而言，最大的优势也就是位于东部快速通道的桥头堡，距离福州主城区比琅岐稍微近一点了。许多配套即便是要建在亭江，又哪里有地方可以建呢？不过好在亭江距离琅岐很近，以后亭江居民也可以享受到琅岐开发的辐射带动。
那么，今后琅岐会怎么发展呢？会不会有地铁呢？这一切问题，我们都可以通过对此次琅岐岛最新控规的解读来找到答案。
一、规划定位
众所周知，马尾面积虽大，但是除掉山地之后，剩余平地其实不多，可以说目前马尾拥有最多可开发平地的区域就是琅岐一岛了。本次规划范围为琅岐全岛陆域范围，总用地范围约63.25平方公里，其中城市建设用地面积17.84平方公里，规划可容纳居住人口15.53万人，人均建设用地.39m人。而这些建设用地主要集中在琅岐岛的西侧和南侧。
根据人口统计数据，年马尾区有常住人口25.9万人，户籍人口人。户籍人口数量约为常住人口的三分之二，多出来的三分之一主要是外来务工人员，他们主要在快安的工厂里为福州添砖加瓦。
马尾区的人口是六区中最少的，主要集中在东江滨和马尾老城区，亭江和琅岐人口数量十分有限。根据年的人口普查数据，琅岐大约是7万人左右。很显然，现在连规划的可容纳居住人口15.52万人的一半都不到，而这些人口需要外来人口去填补，而琅岐不像快安和亭江有集中的工业区，因此这里面的人口数量今后就靠在琅岐买房定居的人去填补了。
说到这里，你也许会反驳，年有7万人，经过了这么多年的发展，人口不应该增加不少吗？很遗憾，作为经济发达的东南沿海城市，福州人口每年增长是理所应当的，但这不代表福州的所有地区人口都是增长和流入的。实际上我们翻阅统计年鉴，会惊讶地发现，年马尾区常住人口就有26万人了，而十年之后的年却只有25.9万人，这就意味着在过去这十年间马尾人口增长是停滞的，不仅停滞，反而减少和迁出。对于没有工业园区吸引外来人口的琅岐，显然人口数量比起马尾其他地区更难以增长。
实际上当前这种地广人稀的状态就是琅岐近年来的真实写照，那就是“一片白纸绘蓝图”。琅岐开发的顺利与否，到时候这张白纸会被描绘成什么样，将在很大程度上影响马尾的未来发展。
二、生态与组团
本次琅岐的控规从头至尾都在强调生态的重要性，在定位上依然延续了以往对于琅岐“国际生态旅游岛”的定位，具体表述是“以生态为核心，多维复合发展的国际生态旅游岛”，而不仅是一般的“国际旅游岛”。大开发必然会对琅岐原汁原味的生态环境造成影响，如何在开发的过程中保护好琅岐的生态，保护好湿地、滩涂、礁石、沙滩等自然风貌，这是一个重要课题。
琅岐全岛被分为五个组团，分别是：国际开放都市组团、自贸区复合功能组团、综合文旅度假组团、生态文旅组团和国际度假旅游组团。西北侧是商务区、居住区，南侧是旅游区、度假区，东侧是生态保护区。每个区域之间用“生态绿廊”相分隔，提出要打造世界级主题乐园群和文旅产品集聚区，请注意这个“世界级主题乐园群”，近年以来的招商一直在围绕这个定位进行，以至于一直有人在问“山水六旗”项目什么时候建好。
三、交通规划
琅岐位于福州五区的最东端，作为一个交通末梢区域，加上岛屿本身带来的交通不便，阻碍了和主城区之间的联系，公交线路稀少，当年没有大桥，过江只能靠船。
目前琅岐岛上的交通主干道是省道（国道），这条道路穿行于琅岐的西南角，进出岛主要依靠琅岐闽江大桥（通往亭江）和琅岐大桥（通往长乐）。本次提出对通往长乐的琅岐大桥进行改扩建，将按双向6车道规模建设，用意在于加强琅岐和福州滨海新城之间的交通联系，使福州新区各区域联动发展。
除了进出岛两座大桥之外，进出琅岐还能依靠福州绕城高速（沈海高速复线琅岐段）。琅岐高速进出口位于雁行江南侧，出入口设有连接线与环岛路相交。在水路运输方面，在琅岐岛的额西北部片区设置有“琅岐对台综合客运码头”，共有3个泊位。
值得一提的是，福州今年以来结合对台码头的建设，持续对公交线路进行优化调整，完善对台码头的公交接驳。目前通往琅岐岛内的公交线路和车次已有所增加。本次控规更是明确琅岐要优先发展公共交通，确立公交在中长距离出行中的主导地位，跨江以公交为主体，远期公交跨江比例不低于50%，小汽车比例不高于35%。显然，这是在提倡居民进出岛使用公交出行的方式。
在进出岛交通方面进行了明确，岛内路网怎么办呢？众所周知目前琅岐岛内道路建设还十分落后。
而在琅岐岛内的路网建设方面，本次规划提出的是：“两横两纵一环”五条主干路，作为全岛路网骨架。“一环”自然指的是琅岐环岛路；“两横”指的是通和路（琅岐闽江大桥连接线）、雁行江路；“两纵”指的是嘉登路（院前路）、立雪路（进岛路）。
除了建设公交，完善岛内路网之外，今后琅岐还会重视慢行交通系统建设，非机动车道与步行道都会完善，大家可以步行或者骑着自行车，绕着环岛路看日出日落。琅岐有着不逊色于厦门的海景，也许有一天琅岐的环岛路之美也会闻名遐迩。
四、轨道交通
这一点本来属于交通规划的一部分，应和第三点放在一起讲。但是，我认为这一项是本次琅岐新控规中十分引人