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一片白纸绘蓝图,琅岐未来将如何详细解 [复制链接]

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近日《福州新区琅岐岛控制性详细规划》公示,不少人问我,对于琅岐的未来发展怎么看,对于这份规划怎么看?

在年下半年福州楼市开始最后赶顶的时候,我曾经指出过当时还剩下为数不多的几个价格洼地,其中包括琅岐,当时琅岐房价在八九千,如今在1.1-1.2万,算是已经完成了补涨。而且琅岐本身人口数量有限,正处于大规模开发建设的前期,如今马尾地价也已经大幅下跌,短期内琅岐房价已经没有上涨空间。同时,琅岐也没有形成二手房市场,房价相对而言也并不太高,因此要下跌也很难。总体来说,琅岐的房价目前“也就是这样了”。

说到琅岐,肯定不少人会把琅岐和江对面的亭江放在一起比较,这两个片区目前房价差不多,经马尾去琅岐必经亭江,这两个地区在东部快速通道通车后也都能受到辐射,缩短和福州主城区的距离。琅岐比亭江稍远一些,必经还要过个桥。那么这两个地区一来房价差不多,和福州主城与马尾的相比存在价格差,同时不限购、总价低可以吸引投资客。很多人也关心,亭江和琅岐未来发展哪个好呢?

其实从地图上我们就能看得清清楚楚,在地形上,亭江只有闽江下游沿岸一条狭长的江边小平地,而琅岐却是福建第四大岛,中国第二十一大岛,全岛总面积接近厦门岛的60%,很显然,琅岐的腹地比亭江大得多。

从卫星地图上看下去,亭江主要是工业区和村庄,琅岐则有着大片平地,多为农田,很显然,亭江不仅没有发展纵深,而且要开发的征迁成本远比琅岐要高。因此,可以说亭江相对琅岐而言,最大的优势也就是位于东部快速通道的桥头堡,距离福州主城区比琅岐稍微近一点了。许多配套即便是要建在亭江,又哪里有地方可以建呢?不过好在亭江距离琅岐很近,以后亭江居民也可以享受到琅岐开发的辐射带动。

那么,今后琅岐会怎么发展呢?会不会有地铁呢?这一切问题,我们都可以通过对此次琅岐岛最新控规的解读来找到答案。

一、规划定位

众所周知,马尾面积虽大,但是除掉山地之后,剩余平地其实不多,可以说目前马尾拥有最多可开发平地的区域就是琅岐一岛了。本次规划范围为琅岐全岛陆域范围,总用地范围约63.25平方公里,其中城市建设用地面积17.84平方公里,规划可容纳居住人口15.53万人,人均建设用地.39m人。而这些建设用地主要集中在琅岐岛的西侧和南侧。

根据人口统计数据,年马尾区有常住人口25.9万人,户籍人口人。户籍人口数量约为常住人口的三分之二,多出来的三分之一主要是外来务工人员,他们主要在快安的工厂里为福州添砖加瓦。

马尾区的人口是六区中最少的,主要集中在东江滨和马尾老城区,亭江和琅岐人口数量十分有限。根据年的人口普查数据,琅岐大约是7万人左右。很显然,现在连规划的可容纳居住人口15.52万人的一半都不到,而这些人口需要外来人口去填补,而琅岐不像快安和亭江有集中的工业区,因此这里面的人口数量今后就靠在琅岐买房定居的人去填补了。

说到这里,你也许会反驳,年有7万人,经过了这么多年的发展,人口不应该增加不少吗?很遗憾,作为经济发达的东南沿海城市,福州人口每年增长是理所应当的,但这不代表福州的所有地区人口都是增长和流入的。实际上我们翻阅统计年鉴,会惊讶地发现,年马尾区常住人口就有26万人了,而十年之后的年却只有25.9万人,这就意味着在过去这十年间马尾人口增长是停滞的,不仅停滞,反而减少和迁出。对于没有工业园区吸引外来人口的琅岐,显然人口数量比起马尾其他地区更难以增长。

实际上当前这种地广人稀的状态就是琅岐近年来的真实写照,那就是“一片白纸绘蓝图”。琅岐开发的顺利与否,到时候这张白纸会被描绘成什么样,将在很大程度上影响马尾的未来发展。

二、生态与组团

本次琅岐的控规从头至尾都在强调生态的重要性,在定位上依然延续了以往对于琅岐“国际生态旅游岛”的定位,具体表述是“以生态为核心,多维复合发展的国际生态旅游岛”,而不仅是一般的“国际旅游岛”。大开发必然会对琅岐原汁原味的生态环境造成影响,如何在开发的过程中保护好琅岐的生态,保护好湿地、滩涂、礁石、沙滩等自然风貌,这是一个重要课题。

琅岐全岛被分为五个组团,分别是:国际开放都市组团、自贸区复合功能组团、综合文旅度假组团、生态文旅组团和国际度假旅游组团。西北侧是商务区、居住区,南侧是旅游区、度假区,东侧是生态保护区。每个区域之间用“生态绿廊”相分隔,提出要打造世界级主题乐园群和文旅产品集聚区,请注意这个“世界级主题乐园群”,近年以来的招商一直在围绕这个定位进行,以至于一直有人在问“山水六旗”项目什么时候建好。

三、交通规划

琅岐位于福州五区的最东端,作为一个交通末梢区域,加上岛屿本身带来的交通不便,阻碍了和主城区之间的联系,公交线路稀少,当年没有大桥,过江只能靠船。

目前琅岐岛上的交通主干道是省道(国道),这条道路穿行于琅岐的西南角,进出岛主要依靠琅岐闽江大桥(通往亭江)和琅岐大桥(通往长乐)。本次提出对通往长乐的琅岐大桥进行改扩建,将按双向6车道规模建设,用意在于加强琅岐和福州滨海新城之间的交通联系,使福州新区各区域联动发展。

除了进出岛两座大桥之外,进出琅岐还能依靠福州绕城高速(沈海高速复线琅岐段)。琅岐高速进出口位于雁行江南侧,出入口设有连接线与环岛路相交。在水路运输方面,在琅岐岛的额西北部片区设置有“琅岐对台综合客运码头”,共有3个泊位。

值得一提的是,福州今年以来结合对台码头的建设,持续对公交线路进行优化调整,完善对台码头的公交接驳。目前通往琅岐岛内的公交线路和车次已有所增加。本次控规更是明确琅岐要优先发展公共交通,确立公交在中长距离出行中的主导地位,跨江以公交为主体,远期公交跨江比例不低于50%,小汽车比例不高于35%。显然,这是在提倡居民进出岛使用公交出行的方式。

在进出岛交通方面进行了明确,岛内路网怎么办呢?众所周知目前琅岐岛内道路建设还十分落后。

而在琅岐岛内的路网建设方面,本次规划提出的是:“两横两纵一环”五条主干路,作为全岛路网骨架。“一环”自然指的是琅岐环岛路;“两横”指的是通和路(琅岐闽江大桥连接线)、雁行江路;“两纵”指的是嘉登路(院前路)、立雪路(进岛路)。

除了建设公交,完善岛内路网之外,今后琅岐还会重视慢行交通系统建设,非机动车道与步行道都会完善,大家可以步行或者骑着自行车,绕着环岛路看日出日落。琅岐有着不逊色于厦门的海景,也许有一天琅岐的环岛路之美也会闻名遐迩。

四、轨道交通

这一点本来属于交通规划的一部分,应和第三点放在一起讲。但是,我认为这一项是本次琅岐新控规中十分引人

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