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TUhjnbcbe - 2022/9/2 22:10:00

在中国城市化发展进程中,有一个很普遍的现象:几乎所有城市,主城区之外,或多或少都有概念新生的片区:

年,广东宝安县改名为“深圳”,30年后,“深圳”被写入了中国历史。年,天津的滨海新区设立,如今早已与市区形成“滨城”、“津城”双核并进。年,郑东新区的构想被提出,18年后,郑州一跃成为新一线。年,雄安新区成立,一夜之间,“白洋淀”变成了副首都。

其中,不乏也有新区通过盲目不接地气的造城,过度地举债投资,如鄂尔多斯。

从严格意义上,闽侯高新区是福州第一个新区,如今发展得也算有声有色,成为福州楼市承接主城外溢的首选区域。

而伴随着滨海新城的规划启动,福州楼市另一个最具争议的新区也就此诞生。

关于滨海新城,的确非常矛盾。首先,滨海新城的格局和定调很高,是福州“概念禀赋”最好的区域:福州中心城区副中心、福州新区核心区的重要组成部分。

从现实角度看,福州要冲出盆地桎梏,迎接更高能级的发展,的确需要拉大城市框架,需要广阔平坦的土地。平方公里的滨海新城,配合长乐其他区域用地,用地空间很可观,与福州的需要不谋而合。

但问题是,滨海新城不是福州中心城区顺势拓展、自然外溢的区域,二者之间距离长达30公里,中间有明显断裂带,发展滨海新城不亚于白纸画新城。

于此,我们要问:人从哪里来,钱从哪里来,产业从哪里来?

在看好滨海新城楼市的人眼里,这块地是福州的未来与方向,是商机的代名词。而在“滨海黑”眼里,任凭它怎么看都还是乡下!两拨人每每狭路相逢,都不忘互道一声SB。

然而两个事件,却似乎隐隐表明这个新区的楼市信心的确在流失:

1、滨海新城核心区地块流拍;2、阿里法拍房以新低价成交。

滨海新城首先失去的是开发商的信心。在9月举行的福州第二次集中土拍中,滨海新城出让三幅地块有两幅地块(滨拍-4号、滨拍-5号)流拍。

或许有人会认为现在大环境不好,开发商日子艰难,全国拍地情况都不乐观,流拍是普遍现象。但正是因为这样的大环境,开发商资金有限,钱更要用在刀刃上。显然,在开发商眼里,滨海新城已经不再是利刃。如果地块优质、资金充裕,或许还可以凑凑热闹,一旦要有所取舍,滨海新城是首先被放弃的对象。

另外一件事是,近日在阿里拍卖看到滨海新城拍出了一套法拍房。这套75㎡的安置房,原本起拍价是80万,流拍之后降至64万以底价拍出,算下来单价只要元/㎡。

滨海新城可能也在失去房东的信心。于是最近,“滨海黑”道sb的底气更足了。

因为新城建设,信心很重要,这是不管哪一派都必须承认的。一旦失去预期支持,那么滨海新城的楼市无疑将成为一盘散沙,走两步就散了。

从高光时刻到渐渐失去预期,不过4年。难道滨海新城的美好未来真的只是黄粱一梦吗?或许,回到刚刚的问题,搞清人从哪里来、钱从哪里来、产业从哪里来,答案就会浮出水面。

人口是最核心的生产力,人口吸引投资,投资带动产业发展,好的产业又带来更多的人口,这是一个良性的循环。虽然滨海新城有政策的导向,有超前的配套,但是缺人的话,一切都是空谈。

因而,滨海新城人口的增长是必须的,但是这条路十分漫长。

根据年统计的一组滨海新城当地人口数量:

文武砂+江田+古槐约13.41万人;湖南+漳港约8.17万人;鹤上约6.11万人;松下约2.39万人

总计约30.8万人。

5年过去了,目前滨海新城的人口情况是:

文武砂+江田+古槐约15万人;湖南+漳港约9万人;鹤上约6万人;松下约3万人

总计约33万人。

5年增长人数不到3万,而滨海新城规划的人口是万人,这不是一个容易的目标。或许天津大学福州校区、职教城、长乐区政府搬迁后的公职人员及部分家属能够带来一定人流,但距离目标还是差很远。

滨海新城的问题症结所在,还是人气不足,所以在滨海新城众多亟需解决的问题中,如何吸引人来滨海新城定居是重中之重。

设想一下,对于一个普通的打工人来说,去到一个新区定居,至少得满足:

1、交通便利,最好有地铁,配套齐全2、周边产业发达,有好的工作机会3、自然条件好,居住舒适4、房价适宜,压力不大,有发展前景

梳理滨海新城的发展进程,值得肯定的是,交通、配套、产业都在路上了,基础设施的投入非常大,可以看到几乎每天超过多个塔吊的运作,连一直被诟病的用水问题也将得到解决。据悉,福州今年将投入约亿元进行饮用水改造,其中包括滨海新城试点。

但在人们最关心的房价问题上,滨海新城似乎不够有诚意。

自滨海新城概念提出以来,原本房价仅仅一平方几千的乡下地区,在几个新盘上市之后瞬间逼近2万大关,即使在目前横盘的大环境里,新房单价也普遍在1.5万/㎡以上。

超高的溢价透支的是众多购房者的信心,透支的是滨海新城的未来。

目前滨海新城在售的新盘规划高达1余套,除了榕发翰林壹号去化率已接近50%,大部分的去化进度不容乐观。如果再加上漳港、湖南、鹤上等镇的新建楼盘,滨海新城的住宅数量至少还有两三万套。

不可否认,滨海新城发展的确是有诸多优势存在,其建设的决心和力度也不容置疑。但高高在上的地价和房价却成了外来人员入驻滨海新城最大的障碍。

相比价格相仿的闽侯高新区,从7年高新区产业基地选址确定,到如今片区相对成熟,花了整整十余年。我们不禁要问,滨海新城的红利是否被提前透支了10来年?

确切的答案我们自是无从知晓,但可以预见的是,接下来几年,滨海新城楼市最可能发生的情况:

横盘,甚至价格下调。

因而,我们要切记:只有交通便利,有产业和人口支撑,有资金投入,市场供应平衡的板块,长持价值才能凸显,否则,遇到当下环境,市场大概率首先跳水。

上为正文。

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