昨天，南京城东南楼市沸腾了，纯新盘中冶锦绣珑湾领销许，今日报名，价格批到均价5.2万/平，实际楼层达到5.5万+，需首付8成，验资万，套一次性推出……
此前该盘曾放风要卖5-6万/平，但后来又传物价未能批过，推迟入市。然而就在昨天，中冶锦绣珑湾突传销许已领，并且惊人地物价还是批到了5.2万/平（实际中间层更高）！
然而，销许一出便引发了很大争议：有人说是主城“淘金房”，买到即赚到，也有人称不过是“大马路盘”，四周老破小，凭什么卖这么贵？
后台也有不少粉丝这个盘，投资到底能不能买？今天猫姐就跟大家一起来说说。
城东南沸腾了！中冶单价5.5万+，首付8成！比南部新城贵1万/平
中冶锦绣珑湾此次首开均价5.2万/平，一次性7栋房源全推，共套，户型建筑面积、、、、㎡，首付8成，验资万，今天开始报名。
项目挖地下室，实际楼层单价达到5.5万+，最高单价5.89万/平！除了小高层约5.2-5.5万/平，其余多层房源价格约5.5-5.8万/平。从一房一价表来看，此次开盘总价最低约万起，首付至少要万，最高总价约万，首付8成约万！
这个价格，可以说让城东、城中一批待上市豪宅看到了希望，例如南京云上、钟山峰景以及城东光华门G90地块等。
但也让南部新城诸盘有点憋屈，华著兰庭首开均价4.48万/平首付6成、云澜尚府首开均价4.48万元/㎡+元/平精装包，首付8成。对于这个价格，华著兰庭和云澜尚府其实是不满意的，但迫于推盘压力还是卖了。
然而时隔半个月，距离云澜和华著不到2公里的中冶锦绣珑湾就批上了5.2万/平的价格？实际楼层更是达到5.5万/平，比南部新城贵了约1万/平！
对于这个价格，主城不少购房人还是有意见的，价格一出，便引发许多网友讨论：
网友A：“在一堆老破小里面买别人双倍的价格，多一些公共资源全部共用，还是中冶这烂牌子，还是去摇南部新城好了。”
网友B：“明明是卡子门，硬要往城中靠，还不害臊？充其量秦虹小区加强版，大多数人也只能说不贵，云澜也好，华著也罢，起码说超值，更别提檀悦金陵府之类的南京中芯了。”
网友C：“规划刚出来的时候，我就想，这个没小区，马路边，四周老破小，开发商也比较烂的小区价格应该4万吧？没想到实际均价干到5.6万。比梁静茹勇气更大。哪位帮我想个买她的理由噻。”
网友D：“曾经就住这里。这个房子真是不能买。菜场也远，关键是，大马路盘，而且是南向马路。长乐东路开通后，车流量会很大。而且这个小区太小。小区的意义是什么，是散步。这个呢，跟酒店泳池一样，想运动一下，来回掉头的最后头晕。最最后，这个价格怎么能批的销许？”
上千万一套的大户豪宅！厨电首现“港华定制”？京东价元？
除了价格之外，关于中冶锦绣珑湾的装修标准，争议也很多。
中冶锦绣珑湾定位中冶旗下的“锦绣系”高端产品，户型平起步，空间很大，户型豪奢，打造主城改善豪宅。
但是其精装标准却引起争议，网房显示装修评估均价约元/平，这个价格对于豪宅来说似乎低了点，毕竟此前4.48万/平的华著兰庭装修评估价都有元/平。猫姐也问到置业顾问有关精装，对方表示就是正常硬装，带中央空调和地暖，未再说其他。
随后我们也拿到了项目标准层装修标准：
日立或同档品牌中央空调，锅炉为博士或同档品牌壁挂炉，西门子或同档品牌开关面板，中冶定制地暖，欧普或同档品牌新风，群升或同等品牌入户门；
客厅墙面为沃莱菲或同档品牌壁纸，客厅地面为圣象或同档品牌，橱柜为史丹利或同档品牌地柜及吊贵；
厨房电器为港华紫荆或同档品牌油烟机、灶具，厨房五金件为弗兰卡或同档品牌水槽、龙头，燃气探测器为精华隆或同档品牌；
卫生间有TOTO或同档品牌马桶、台盆及龙头、浴缸、挂墙式花洒等。
从装修标准来看，整体品牌中等偏上，谈不上豪华，其中港华紫荆或同档品牌油烟机、灶具这一条，让不少购房人看到后一愣，后经确认后发现居然是认真的！提到港华大家都知道港华燃气，没想到还有厨房电器，实在难以和“高端豪华”联想到一起……
自媒体公号“键盘上的经济学”调侃：“真的是千年未见之奇观，连安置房都不好意思用的港华燃气灶，是开发商充煤气费送的？”并截图网上报价，一套港华紫荆燃气灶京东双十一价仅需元。
猫姐实在费解，项目楼面价元/㎡，既然均价已经批到5.2万/平，算上地下室拉的均价，实际楼层最高达到5.89万/平，中间也有2.3万/平的空间，应该不亏本，为何还要砸自身招牌不肯走精装方面多费些心呢？
尚书里雅颂居7万珑湾倒挂2万/平？真相：前两者都是一中学区中冶可没有！
精装谈不上豪宅标准，那么中冶锦绣龙湾突破限价买5.2万/平究竟值不值呢？
此前业内有声音说中冶锦绣龙湾为倒挂盘，与周边的金基尚书里、金陵雅颂居二手房倒挂高达近2万/平，摇这里相当于实在“淘金”？
从链家网数据来看，金基尚书里二手房均价约元/平，最新成交一套48.75平小户型单价达8.82万/平；金陵雅颂居二手房均价约元/平，最新成交一套.31平大户型单价约7.13万/平，与中冶锦绣珑湾似乎确实“倒挂”有2万/平。
然而事实上这种“倒挂”却并不能成立，据我们了解，金基尚书里和金陵雅颂居二手房之所以价格能卖高，很大原因源自其一中学区。早在年，便有网友谈到南京一中学区房：“南京一中现在真是热门学区房啊，教育资源确实不错，金基尚书里均价，一半功劳也要归于这个学区房的划分了……”年卖4w8，如今5年过去了，金基尚书里已经卖上8w/平了。
但是中冶锦绣龙湾是否也属于一中学区范围呢？从一中的施教图看，并不属于，可以看到一中的施教范围不算规整，中间金陵尚府被抠出去，枫丹白露不在，枫丹白露南侧的中冶锦绣珑湾目前来看也不在……
（截图自：查学区）而不在学区范围的金陵尚府和枫丹白露二手房价格如何？
目前金陵尚府小区均价元/平，9月成交一套.98平大户型，单价4.89万/平，比金陵雅颂居同类户型便宜约2.24万/平。
枫丹白露二手房均价元/平，最新成交一套.44平大户型单价4.33万/平，比金陵雅颂居同类户型便宜约2.8万/平。
事实证明，在不在一中学区范围，二手房价格价差很大！虽然中冶锦绣珑湾尚未交付还没划学区，但据目前的南京一中学区分布大致范围来看，中冶锦绣珑湾位于枫丹白露南向，并不在施教范围内。
猫姐也曾咨询过置业顾问有关学区情况，对方只透露挨着小西湖小学，约2公里范围以内，但问及初中学区，表示还不确定。猫姐认为，若分不到一中学区，未来二手房卖过7万/平恐怕有困难。
灵魂拷问：中冶锦绣珑湾和南部新城究竟谁更具潜力？
近日有不少粉丝咨询猫姐中冶锦绣珑湾投资值不值得买？对此猫姐只能尴尬一笑，相比较而言，可能不远处的南部新城更具投资价值，毕竟老城区潜力很难跑过新城。
举个例子：河西金地名京位于南湖老小区，当年号称河西头等舱，开盘时房价卖得也要比奥体新城几个小区贵。
如今呢？链家网显示金地名京二手房均价元/平，9月成交一套87.58平户型，单价约6.17万/平；而河西奥体新城的万科光明城市均价元/平，8月成交的一套同类户型单价约8万/平，比前者足足贵了1.83万/平！
这就是老城区楼盘和新城区楼盘的升值差距。
对此，也有精明的购房人早已看透了一切，表示：老城区的零星孤盘新盘其实未来潜力不如市级规划的新城，特别是新城核心区还会有学区加持。再逆天的品质也不如周边配套资源来得强大。
所以猫姐的建议是：如果是周边改善自住，可以买，买了之后如果装修不喜欢，可以自己重新搞。但如果是投资的话，确实不太建议，一方面户型大总价高，学区不确定，周边除了学区房就是老破小，很难再有规划，升值空间不大。不如去买南部新城的项目，尤其后面南部新城跑道区域的金陵华夏中心也要上市，性价比会更高！