TUhjnbcbe - 2023/10/29 16:06:00
我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议提问：星叔，我坐标广州，已婚，孩子一岁半，计划这两年二胎，目前存米50w，社保满五年，首套房，家庭年收入在30w左右，目前租房住元每个月，不想再给房东打工了，想在广州买个小三房。之前看了增城大国璟，黄埔的万科幸福誉，南沙保利城和滨海新城，这几个楼盘哪个保值增值更好点，因为现在首付不多，想先买套自住，过几年经济宽裕一些再置换，二手房也可以考虑。星叔有没有好的建议，或者好的适合我们现阶段首付的楼盘？回答：你的想法是正确的，租房没有未来，尽快买房上车，才能在广州扎根安家。资金有限，一线城市宁可先上车后面再置换，不然靠攒钱买房，很难追上房价上涨的速度，普通人要学会用资产追资产，实现风险对冲。我的建议是你的首付虽然不多，但是你月供能力还不错，可以淘二手次新配合gpgd，降低首付，这样选筹范围会更大，可以买到更好的房子。南沙规划虽好，兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了，增城不限购区域太远了，建议买黄埔浅谈新区买房，如何选择？优先看新区的产业发展，产业对于新区的发展至关重要，直接决定了人口能否有效流入。缺少产业的新区，完全不值得投资！1、不要去碰投资周期超长的新区，例如西安的西咸新区，南沙。2、不要去碰低能级城市的新区，比如赣江新区，因为城市级别低，吸引的都是传统制造业企业，而非高新技术产业，产业都发展不起来，真正推进执行的力度甚至不如南昌自主运营的红谷滩新区，更何况是要依靠产业带来的溢价的房产投资呢？3、不要碰与主城区有断裂带的新区，例如兰州新区，天津滨海新区。新区越远，新区的开发实质上更接近于再造一个新城市，即便当地引入有高规格的产业也需要落地的时间。在产业发展真空期，新区需要老城的辐射，否则难以聚拢人气。现在买房思路不一样，新区盘就是例子。如果单从规划的眼光来看，肯定是很优质的，适合居住的。而就算这些新区未来的规划再宏大，也不敢拿前十年的与世无争去赌未来的车水马龙。何况新区的布局理念，本身就是去中心化，避免造成市中心的大面积拥堵.新区也不是说就一定不能买，只是要擦亮眼睛注意区分哪些是具有潜力的，哪些是坑！具体详见内部分享哪些新区投资价值高提问：星叔你好，我最近想买房，工作在上海，老家在赣州，前段时间本来想在赣州买，但想想赣州属于三线城市，于是又打算在上海周边买，因为上海社保没交满5年，所以只能买上海周边，可支付首付70万左右，您觉得买哪里更合适呢？我目前名下没有房。回答：你的思路还是正确的。赣州城市能级太低，未来看不到太大机会，人口老龄化和大量外流，本土自住可以买，投资没有太大价值。子弹70，工作在上海，可以优先考虑环沪城市，推荐花桥。上海限购不会放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利，是目前离上海较近的，热度比较高，借势上海错位发展，有望成为真正的临沪先锋区，选筹重点沿地铁线淘笋，方便上海通勤。提问：辽宁沈抚新城，小户型41平南向，/平，可以入手吗回答：沈抚新城刚进入拉升通道，时间上五年内不看好，空间上距离主城25公里太远，资金上不看好产业能落地。投资讲究的是低价入高价出，推荐沈阳沈北板块，沈北目前虽然经历了一波补涨，但是相对来说还是价格低洼区域。沈阳新盘建议沈北地铁沿线单价8千左右入手，目前还可以淘到很多7-8千左右的。二手房重点淘一环二环内次新，属于领涨区域。沈阳投资回报率高的楼盘详见内部分享提问：星叔，请教您。现成都南湖有一套房，预计市场价在万左右，但还有房贷55万。靠近新津的彭山恒大第二套房，今年5月交房，房贷也在50万左右。去年离开成都回老家。今年计划在福州购房让孩子入学。但需要把成都房子处理一套才有子弹，长期看好成都房价，福州房子价高所以纠结。1，福州房子高新板块或长乐，马尾哪个更合适？2，目前高新价格相对市区低一些，也有合适的学校，高新三盛及阳光城盘如何？3，成都房子建议卖了购买福州？还是运作二押或过桥贷，挤出子弹后，购买福州小套房入学。如果用过桥贷福州房建议全款还是贷款，也在考虑房贷总量。谢谢回答:福州属于zc导向型城市，大企业入驻，产业带动住宅价格，加上长乐市改区，并入福州，机场地铁快线。福州基本面不差于厦门，但是价格低于厦门，厦门涨了太高回调，福州略好一些。但是放眼全国，福州三线城市，单价2万太贵了。如果本地土著可以买一套自住。考虑你在福州有刚需自住+学区需求，可以买入一套，但是不建议你把成都房子作二押或过桥代，现在买房不宜把杠杆拉的太高，因为整体静淡市，房子涨幅慢，负债成本很高，这种操作适合大牛市。建议你卖1买1，优先出掉彭山，成都另一套可以配合出租长持福州买房性价比高的板块详见内部分享。提问：您好，我想在济南选一套三室的房子（2室也能接受），区域不限，总价万之内。我的需求是小区品质及业主素质好一些，周边交通方便，孩子即将上小学，能有较好的学区。感谢您的推荐！回答：1、最好不要考虑两室。一是目前三室是主流，济南新楼盘很难见到两室住宅了。二是从未来考虑，自住也需要再多一个书房或其它功能空间，投资三室比两室更有市场。2、工业北新东站片区，祥泰城，配套山师。天鸿公园大道，配套历二，学校已合作多年，很成熟，市场认可度越来越高。雪山片区，春江郦城，配套山师，住满后西面主入口所在路上下班高峰期会有些堵。华润公元九里，配套经五一小育英中学，目前到项目这一段路交通略差。融创文旅城，配套历二，将来会比较拥堵。华山中海项目，略差一点，一是将来拥堵，二是外国语有局限，如果孩子不走外语路子，外国语其它学科弱一些，三是中海这几年问题较多。提问：星叔，坐标西安，我恒大帝景有套87平房，去年中介给价万，没有卖，今年想卖了只给万，当时87万买的，我主要买房作为投资，现在这个时间出手怎样？回答：目前西安二手房市场不景气，从出手时间上来说，目前这段时间肯定是卖不上价格。根据你准备出的这个价格来看，单价到1.55万元/㎡了，我看了几个二手房平台，这个价格基本是恒大帝景二手房目前挂牌的均价。一般网上的挂牌均价要高于实际成交价的，实际成交价肯定没这么高。根据你的情况，我觉得可以按照这个价格挂着，如果能成交那最好了，拿到资金完全可以去摇一下一些位置不错、性价比比较高的盘再投资。西安投资性价比高的楼盘详见内部分享提问:星叔好,像天河公园及琶洲万胜围板块,这么少四房产品,那这么多三房产品,在二胎时代,他们是怎么解决的呢?!原地置换四房毕竟很少选择,远点的其他地方又不太愿意去,毕竟第一胎可能就在周边读书,离开不太现实。那估计只剩下同小区再给爸妈买个一房或者两房?或者租个一房两房?!回答：你只需要知道一个绝对的真理,市区四房从产品非常稀缺,除了珠江新城动辄-0w大部分不可期盼之外,附近剩下的四房基本分布在汇景、牛奶厂、天河公园、华景、骏景。真的是没选择之下的无奈变通。因此换四房基本小孩升初中之后的事了,可以让小孩自己上下课。这个日子其实都是比较将就，或者三房,或者再租一个房勉勉强强了。到了真改善时刻,天河公园、琶洲板块的,除了原地置换,基本只有两个去处,广州塔-带诸如珠江帝景,或者近期纳入规划的大学城一带。即使是公交车上下课,也不能太远了。再远一点去到星河湾也是不太现实了。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。