今年2月15日的土拍，福州四城区出让近千亩地块，已经堪称巨量，让人惊叹不已。然而，让人更加没有想到的是，时隔半年之后，7月31日，福州四城区今年的第五场土拍再次大幅刷新记录，拟出让10幅地块，总占地面积高达亩。这有可能是福州史上“前无古人，后无来者”的一场土拍了。
于是，7月底关于福州楼市的两场试炼就此拉开帷幕，这两场试炼试探的是两个腰包，一个是购房人的腰包，一个是开发商的腰包。通过这两场试炼，我们可以对当前福州楼市还剩下多少后劲有一个较为直观的认知。
试炼购房人腰包的是福州建发祥浦苑的销售，从7月30日开始认筹，8月上旬摇号便知分晓。这个红遍全城的项目是福州国企开发，没有打广告，没有找房托，认购后不得更名，因此不会受到时下屡见不鲜的虚假宣传和欺诈营销的干扰。
而试炼开发商腰包的便是今日这场打破了供地量记录的土拍了。现在开发商的家底还有多少，哪些开发商还有钱拿地。虽说福州土拍地价不高，市区二环内优质地段的楼面价和厦门岛外偏远角落相比都低得多。但是，福州今日推出的这些地块都是巨型土地，占地面积甚大，总价甚高，尽管地价低廉，况且安置型商品房回购条款优惠、稳赚不赔，然而动辄二三十亿的总价，显然不是口袋里没粮的开发商所能觊觎的。
往年福州各地的土拍都是以本土房企唱主角，尤其是在福州走出了不少全国知名的百强房企，他们对于福州大本营的地总是竞争激烈、志在必得的，然而，近两年来我们发现，福州一些本土的大房企们，似乎已经从土拍市场上失踪了，尤其是那些在前些年拿了“面粉比面包还贵”的地王的开发商，如今已经很久无力出手拿地了，甚至土拍报名都不来；而有的更是焦头烂额，卖项目的卖项目，工程烂尾的烂尾。
那么，这两场试炼，支撑购房人腰包的可以是背后的“六个钱包”，而支撑开发商腰包的说到底也是购房人的腰包。近期以来国内也相继有大房企宣布暂停拿地，开发商融资渠道被收紧只是一个诱因。如今楼市成交量下滑，地价回落，最终没有足够的成交量，拍了地盖了房却卖不出去，业绩下滑、资金困难这才是主因。
因此，楼市在当前价位上购买力还剩多少，这在8月上旬祥浦苑开完盘后可以看出一些端倪，而今日土拍则可以能让人看看哪些开发商还有拿地的余力。
本次出让的10幅地块中，除了鹤林片区的一幅迷你型商务办公地块外，其他都是宅地，分布于仓山、晋安、鼓楼，都是位置上佳的地块。其中郭宅三幅，樟岚三幅，东区、五四北、西二环各一幅。
从报名竞买人数上看，樟岚地块一、郭宅地块二、横屿K05地块的竞买人最多。福州地铁报名了樟岚地铁上盖的两幅地块，而大东海实业则报名参与了9幅商住地块竞拍。最终今日土拍结果如下：
一、樟岚片区三地块（其中一幅为安置型商品房地块）
樟岚片区三地块中两幅是地铁停车场上盖地块，一幅上盖、一幅落地，这两幅没有安置型商品房，但是需要配建人才公寓。另一幅是安置型商品房地块。
今天上来最先拍的是地铁樟岚停车场上盖地块，这幅占地亩的巨型地块也是本场土拍面积最大的一幅，从头到尾竞争都在大东海实业和福州地铁之间进行，率先由大东海应价，最终也由大东海以42.9亿竞得，溢价率37%，成交楼面价元/㎡。该地块需配建人才公寓㎡。
此后出让的落地开发地块占地63.4亩，配建人才公寓㎡，竞争在绿城和大东海之间进行，同样由大东海拿下，成交价7.4亿，溢价率21.5%，成交楼面价元/㎡。
樟岚地块一占地.3亩，安置房占比30%。这幅地块报名人数最多，中途举牌的人也最多，最终由正荣以28.9亿竞得，溢价率36.5%，成交楼面价元/㎡。
二、郭宅旧改三地块（均为安置型商品房地块）
郭宅旧改三幅地块中，地块四占地.6亩，是今天起拍总价最高的地块，最终由融创以38.5亿竞得，溢价率14.9%，成交楼面价元/㎡。该地块安置房占比为40%。
郭宅旧改地块一占地.6亩，安置房占比90%，由大东海底价25.26亿拿下，楼面地价仅元/㎡，而安置房回购价为元/㎡。
郭宅旧改地块二占地.9亩，安置房占比30%，由厦门国贸以23亿竞得，溢价率20.7%，楼面地价元/㎡。应该说这幅地块和厦门建发连潘棚改地块是近年来厦门国企在福州拿的最划算的地了，比起厦门建发淮安地块和厦门住宅水晶榕著地块，这两块地的楼面地价要低了不少。
三、五四北厦坊地块（安置型商品房地块）
该地块占地.4亩，安置房占比90%。与仓山区郭宅、樟岚等片区相比，显然五四北的人口更加密集，因此五四北出让的这些地块中安置型商品房地块较多，安置房占比也更高。最终由福州建发16.45亿拿下，楼面地价仅元/㎡，而安置房回购价为元/㎡。
这幅地块和今年5月9日福州建工集团拿下的厦坊小区地块都是由福州国企竞得，厦坊的这两幅旧改地块将会成为五四北片区接下来引人注目的平价商品房项目。其中，厦坊小区已于今年6月3日取得《建设用地规划许可证》。
四、横屿组团K05地块（安置型商品房地块）
该地块占地70.5亩，位于世茂横屿理想城东北侧，安置房占比80%。最终由蓝光10.84亿拿下，楼面地价元/㎡，而安置房回购价为元/㎡。蓝光今年3月29日拿下了横屿组团L06地块（蓝光公馆），安置房占比90%。至此蓝光在福州东区拿下了两幅安置型商品房地块，这两幅地块楼面地价相当，位置上蓝光公馆更好一些。
五、乌山西路福沁地块一（安置型商品房地块）
该地块占地30.3亩，是继榕发乌山郡和华润乌山府之后，福州市中心西二环片区又一幅安置型商品房地块，位于西禅寺南侧，安置房占比60%。最终由正祥以底价5.78亿拿下，楼面地价元/㎡。
六、鹤林片区总部商会园区商务办公地块
该地块占地仅5亩，最终由福州城投集团底价万元拿下，楼面地价元/㎡。
点评：
今日出让10幅地块，其中3幅底价成交，平均溢价率16.17%，虽然溢价率不高，但是在昨日刚刚传来“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的重大定调之后，能够全部顺利出让，已经十分可喜可贺。这亩地块一共换来了.73亿的土地出让金，这近亿的巨款对于推进旧改安置工作如久旱逢甘霖。
10幅地块中，福州市属国企竞得2幅，本土房企大东海实业独占3幅，另外5幅由其余品牌房企瓜分。这些总价不低的地块拍完之后也可以看出哪些房企还有余力拿地。特别值得一提的是大东海，今天拿下的三块地一共亩，斥资75.56亿，看来他们不仅在滨海新城开发得风生水起，还准备大规模进军福州市区了。长乐的钢老板能在此时投入巨资拿地，这也算是热爱家乡的一种表现了。当然，福州这些地都很便宜，总价虽高，拿到手后也是稳赚不赔。
从当前土拍情况来看，显然福州二环内、五四北、东区等地的安置型商品房占比较高。而仓山樟岚、郭宅等片区由于土地面积广阔，人口相对较少，原征迁地块农田占比高。使得相对其他片区而言，樟岚、郭宅等地征迁成本更低，只需要较低的安置房占比，可供出让的纯商品房部分较多，从而土拍带来的净收入也更多。
可以预见的是，今年福州四城区供地如此之多，在未来的两年中也将会有天量房源供应随之而来，那么，如今市面上那些卖不动的房子，你们还不降价快跑吗？要知道接下来上市的项目，土地成本可比你们低多了。