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又见土拍摇号这场夺地大战后,福州楼市预 [复制链接]

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4月15日,福州搞了一次土拍,成功出让市区八幅地块,成交总额.亿元。两个字总结一下:好玩!

这次参拍房企超过30家,包括保利、世茂、龙湖、禹洲、万科、旭辉、阳光城、绿城、国贸、建发、大名城、美的、融侨、雅居乐、中海、陕西建工、大东海、华发、均和等。

房价是楼市的晴雨表,土拍是楼市阶段性的晴雨表。

房价是实时变动的,它从终端上反应着购房者的“好恶扬弃”。而土拍对楼市的阶段性影响体现在两个方面,一场土拍下来,溢价率高,说明开发商看中楼市预期,这种情绪会反映在彼时某个地段或者某座城市。溢价率低或者流拍,说明市场信心不足,楼市看空,房价看跌。

福州的这场土拍,有多家央企和国企参与,也有不少老牌闽企竞争,更有国内地产大鳄围猎,还有一些主业不是做地产的跨界地产者的角逐,大大小小的房企急吼吼地想在福州拿地,说明大家对福州楼市当下和未来充满信心。

从这个角度看,一味唱空福州楼市的那些人,趁早死了这条心!

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又见土拍摇号市场预期增强

回看这场市区土拍大战,过程还是相当精彩。除宗地-19地块,即仓山区湖滨北苑出让地块以外,其他地块都经过几十轮竞价后成交。

其中宗地-15号地块,也就是晋安金鸡新苑三期地块,12家企业经过轮竞价,被正荣18.1亿元竞得,成为本次竞价轮数最多的地块!-13地块,也就是鼓楼嘉达纺织厂地块,经过54轮竞价,最后进入摇号环节,被保利以41.42亿收入囊中!

土拍摇号,是从年在全国范围兴起的,彼时全国各地频现地王。年7月20日,福州一场土拍上,晋安一地块,首次以摇号方式确定竞得者,福州市建发幸运“中奖”。福州进入土拍摇号时代,当年新华社对此还进行过报道。

“公开摇号”怎么操作?

地块设定最高限制价格,竞买人报价不超过最高限制价的,按价高者得原则确定竞得人。

地块拍到最高限价之后,开始看哪个开发商愿意当最大的业主,如果有两个以上的开发商都愿意把这块地建成的房子全自己留着,那就摇号来定胜负。

政府调控房价有两种方式:一种是“事后限价”可以理解成限制房子的备案价,一种是“事前限价”。土拍摇号,属于“事前限价”。

对市场而言,这究竟是助燃剂还是控制预期的有效工具,很多人都有不同的理解。

目前能看到的正面影响有两个:开发商为了追求简单的好卖,会控制户型面积以及总价门槛;限定了最高售价后,高低配楼盘会大幅减少,甚至基本消失,楼盘的产品纯粹度会提高。

副作用也有,比如说利润要从成本里去扣,楼盘品质很可能会全面下降,甚至也会打击到对产品品质有追求的开发商。

这块“摇出来”的地块,选择了它自己的主人,保利。这是一个比较理想的结果。保利是央企,典型的不差钱。楼面价达到.59元/㎡,溢价率49%。这个楼面价,基本相当于目前这个地段的二手房均价。

目前这块地周边教育配套相对完善,在保利的手上,好好规划,卖出4万多的价格相信没什么问题的,毕竟这里是地段还算不错的鼓楼区。

这是福州市区今年第一次出现土拍摇号,土拍摇号现象出现,一方面说明政府调控房价的意愿增强,另一方面说明房企看好这个地段或者福州楼市预期。

而无论是限价或者不限价,最终买单的都是购房者。

02

摇啊摇,房企之间的一场小“游戏”

今年以来,福州全市范围内已经举行了好几次拍地。

4月14日,超过20家房企,在福州长乐区抢拍6幅地块,.42亩土地,拍出了32.84亿元;4月8日,福清拍地,三幅地块共拍出20.11亿;2月27日,福州主城区11幅地吸金.9亿……

不少人会觉得,楼市整体下行不是很久了吗?就连房价不也是跌了吗?房企如此抢地,是真土豪,还是不要命了?

为了全年业绩提速,房企在一、二季度拿地,是可以保证年底快速回笼资金的最好选择。土地就是房企的命根子,房企盖房子就好比农民种庄稼,地都没多少的话还能指望收多少粮呢!

每次拍地,都有几十家房企竞拍,就充分说明了这一点。

本轮土拍的8幅地块,4幅被闽系地产摘走,2幅分别被保利和万科这样的地产大佬摘得,一幅被雅居乐拿走,还有一幅工业用地被个人竞得。

最有意思的就是抢夺宗地-13地块。一开始,正荣和首开首先抬价,但之后,这两家就像是打酱油的了,这两位叫了一轮就停了,然后就是阳光城、融侨,建发、大东海,中海、美的的一片混战,期间,融创举了一次牌。之后就是美的和95号竞买人之间的竞争,最终,融侨和阳光城看不下去了,举牌。开发商们直接把价格拉到顶!

看到这里,你会觉得,谁说咱融侨这些年正在走下坡路呢?这才是老牌闽系地产的实力担当啊!

之后是摇号,剧情反转,融侨却不参与摇号,躲一边儿去了,阳光城也闪退,大东海和建发也不玩了。

27家竞买者中,10家不参与摇号,其他的都参加!剧情又变了,保利,突然“中奖”!

40多亿,这么多房企玩得足够尽兴,也够任性。王健林说“一个亿的小目标”你说是不是小目标呢!

看得出来,美的和那位95号竞买人是真想要这块地,不差钱,只是差了点运气。

03

行业下行,闽系地产回师福州

综观近段时间闽系地产在大福州的表现,今天的土拍更像是闽系地产企业和外来地产企业展开的一场“攻防战”。

这种“火药味”从宗地-13地块拍卖就开始了,虽然闽系地产和外来地产相争,最后是保利得利。

想想这也是没办法的事情,人家名字就带个“利”字,还有个“保”字,又是大央企。

好马配好鞍,保利拿走这块地实至名归,以保利的财力和品质,这也让很多人,特别是福州的购房者放了心,多了几分期待。

宗地-15地块,与东二环泰禾广场隔着连江北路相望。位于二环之内,土地用途为住宅、商业用地,正荣,禹洲、世茂、旭辉、阳光城硬撼龙湖、美的、新广航。“钢铁侠”大东海在本轮中打了一次酱油,长乐均和也玩了几把之后就没有再跟进。看得出来,美的失去了鼓楼这次也是真想要二环里的这块地,无奈最后争夺冠亚军的是世茂和正荣,最后正荣花了18.1亿拿了下来。

闽系地产对外“阻击战”,再战告捷!楼面价.06元/㎡,80%配建安商房,按/㎡出售,控制好成本,稳赚不赔。

宗地-16地块,一开始就陷入纠缠不清的“三角恋”,“钢铁侠”大东海,对阵国贸地产、对阵南山纵横,这是一场民企对国企对央企之间的竞争,经过39轮竞价,“钢铁侠”充分发挥了“初生牛犊不怕虎”的霸气,以9亿的代价,把这50多亩地收入囊中。这块地需要配建85%的安商房,楼面价.76/㎡,售价在/㎡。除此之外还要配建一定的商业。大东海自己是搞钢铁生意的,在这方面建安成本可控,这块地无论是从价格和预期来看,性价比挺高。

可以说,福州楼市自从有了“钢铁侠”大东海,确实好玩了很多,就在14日,它还在长乐市区砸了12亿拍了一块地。“钢铁侠”不差钱的姿态,肯定会让一众同行羡慕嫉妒恨。

宗地-21,仓山地铁上盖极其周边地块的拍卖,一开始是没闽系地产啥事儿的,融创和绿城死磕,然后深圳丰兆振宏实业(万科地产)举牌,此时,按捺不住的融信集团想以闽系地产一己之力夺地,未成。

地铁上盖物业经营,一直以来都不是闽系地产的强项,绿城、融创和万科确实都很擅长搞这个,这种地块属于市中心为数不多的地块。

宗地-17地块,仓山麦浦综合开发地块,上演了正荣、旭辉、世茂三家闽系地产“围剿”远洋地产和中梁地产的大戏,远洋是家有国资背景的企业,中梁都过千亿了,还被习惯性称为“小中梁”“小碧桂园”,宗地-18地块,紧邻宗地-17地块,没抢到17号地块的中梁频频举牌。

除了闽系地产竞争,雅居乐也看中了这块地,在闽系地产后续拿地意愿不强的情况下,雅居乐4.27亿将这块地拿走,这块地需要配建90%的安置房,雅居乐是做旅游地产的行家,如今旅游地产不好搞,也看中了安商房。

要说这两轮,最郁闷的应该是中梁,不知道这家以作风激进打法彪悍的浙企,想要的两块地都没拿到,会是什么心情。

宗地-19地块,更像是正荣、融侨和世茂三者之间的商量。

正荣说:我想要;融侨说:我也想要;世茂说:我最想要;正荣和融侨对世茂说:你出个价就拿走吧!四轮竞价就成交了。

这块地属于火车南站板块地块,楼面价元,溢价率2.25%。

再后来就剩下了一块工业用地,由市政府指定单位回购,13号个人和昌建两位不紧不慢往上一点点加,差不多的时候也就收了。

历经一个上午,这场土拍大战到此结束。

闽系地产企业在本轮土拍中,在福州战场终于以4:4的战绩捍卫了尊严!

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