房市熄火,贵安无虞,而三江口滨海新城恐 [复制链接]

房市趋冷

刚刚从早报看到中国社科院的《中国社科院：房地产明年继续降温》的标题，里面论据还没看，但是房市继续淡水里的太阳也成事实。虽然年尾CPI上翘到4.5，但这都是猪肉惹的祸，央行没必要因为个别商品而开仓放粮，让资金乱跑而自乱阵脚。年将是复制年，中美新冷战在战与不战之间，西方壁垒森严，而东方却自成一统，海岛风云已经在中央的预料之中。那么，为什么会促成国家下决定继续打房呢，其实最重要的原因在于人口出生率，今年（年）预计的出生人口比年少生了~万人，属于历史上的大滑坡，说明二胎的政策红利已尽，即使出台三胎的政策，但是年轻人在城里面局促的空间已经成为最大的避孕药。所以，为了避免新生人口继续滑坡，中央不但要继续让房市维持低温，还要大力帮助年轻人，减轻他们带小孩的压力，前一段时间的普惠性幼儿园就是政策之一。

因此房市趋冷已成事实。

贵安无虞

但为什么说贵安无虞呢？从北二复工之后，福州周边的房价在跌，独贵安这个盘止跌回暖，新推不久的贵尊苑二期去化率高达96%，这对于冰冷的房地产业来说，这简直是暖洋洋的好消息。这意味着人们对贵安这一板块的观感已经有所变化，贵安不跌就是回升。我们从刚需的角度来看，福州周边板块中，拥有良好的居住品质和上学环境只有贵安。加之四年之后北二通道建成后，贵安融入鼓楼区半小区通勤圈不是问题。生活在贵安，工作在福州，已经成为贵安板块最大的亮点。虽然这同我提倡的“工作在卫星城，生活在卫星城”居住观相背离，但现实大于天，毕竟只有福州市区才拥有全方位的工作机会。

北二胜过地铁

贵安没有地铁，但贵安的北二胜过地铁。

坐过地铁的邻居就知道，福州的地铁跟鸡肋差不多。你坐地铁上班，从上街到东街要足足1小时，有这1小时，我开车早就到了。但地铁的优势路上不堵车，准时到达，时间上可控。如果开车在高峰期从上街到东街，如果你不小心路线上选择了洪塘桥-洪山桥到市区，那个难受劲啊，你跳江的心都有了。地铁的第二个优势是你到地方后不需要找停车场，你开车进鼓楼区，到地方却没办法停车，兜兜转转停好了车，一看离目的地还得再走一里地。除了这两个优势之外，地铁完败给北二。为什么这么说呢？

第一、北二没有红绿灯，从贵安30里行云流水般来到市区，融入市区的交通网，这30里路虽然限速60公里每小时，但是它是双向六车道，通行能力是目前绕城高速的1.5倍，也就是说北二开通之后从贵安到市区的通行能力（含收费高速）是现在的2.5倍。会拥堵的概率几乎为零，从没有堵没有红绿灯的通行条件下，业主到市区在北二通道上的时间仅为10分钟，远远少于其他板块业主进城所需要的时间。

第二、地铁的路线是固定的，惠及的地方较少，其他板块业主利用地铁进城，得结合BMW模式（BUS+WALK+METRO），业主在路上的时间成本高。而北二是融入市区快路交通路，业主凭一辆小车就可打遍天下。所以，我之前有把贵安的业主比喻为雄鹰，上班后飞翔在北二通道上，然后用眼睛偷瞄福州实时路况图，哪个方向不堵，就在进入市区快速交通网后，调转车头往那个路口开去。而坐地铁的业主只能比喻成鼹鼠，要去哪里只能挖，这种土遁术当然就不如贴地飞行的感觉。

第三、随着绿色能源车的发展，充电桩在贵安开花，越来越多的业主会驾驶纯电车或油电混动车出行，每日用车成本将进一步降低。四年之后，贵安的有车族会很嚣张地开车进城，而城市的上班族将被迫弃电（动车）坐公（交车）。除了在市区停车依然是个烦恼，其出行的舒适度要高过市区的土人。

三江口有何危机？

三江口稍候好一点，在位置上看，它号称福州的“陆家嘴”，代表福州未来的城市重心，但是目前它的基础教育都属于新建和引进的阶段，产业、商贸上等于零，远逊于同期发展的贵安。虽然规划美好，但高昂的房价成为刚需沙漠，投资客们孤独地举着“福州新区”的大旗，指望着新鲜血液过来接盘，但对于刚需来说，“陆家嘴”虽然美好，付得起的房子才是好房子，刚需们背井离乡来到福州，作为城市的迟到者，他们对目前的高房价是有狐疑之心的。何况福州城市魅力有限，吸引不了很多人。像三江口、长乐新城这样的地方，如果不对降低房价、调低首付，本身就是对刚需不友好的地方。所以，福州拓城乏力，箭到三江口，已成强弩之末。

梦碎长乐新城

至于长乐新城就更可笑了。都自称是城市副中心了，那当然是自起炉灶、另立中央的行为。那你的工作、教育、医疗、商贸都自己解决吧。罗马不是一日建成，长乐副中心之路还长远着呢？其间会遭遇多少次地产寒流、两岸纷纷，一旦事有不好，首当其冲的就是长乐新城了。虽然，新城会有滨海快铁，虽然，新城会有福州三中、实验学校，这些配套都无论改变长乐新城无法融入中心城区的事实。

在未来，两岸不太平的现实背景下，福州市断无可能将舍弃龙盘虎踞的老城区，将市中心搬移至长乐险滩。长乐新城的热力之火只靠政策的虚火，能长久么？