分化的福州楼市 [复制链接]

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福州近几年的楼市出现了比较有意思的“分化”的现象。

上周五四北绿城海棠映月和南二环的融信海纳新潮几乎同期开盘，价格方面绿城海棠映月毛坯交付元/㎡，融信海纳新潮精装交付元/㎡，五四北的海棠映月第一波72套网签，现在已经去化了40套。而南二环的融信海纳新潮上周加推楼栋一百多套只去化了20多套。

而同样是五四北，金地领峯作为一个纯刚需盘，价格已经降到了元/㎡，卖了一个月了也只去化了86套。

同一个福州，不同板块或者是同一个板块都有着完全不同的行情。

在现在的世界里，每个城市之间就冷热不均，而城市里的各个板块也是如此，在比较好的区位的板块热度较大，而区域比较不好的板块常常就是无人问津，这个现象其实一直都在的。

现在在楼市的不断调控中之下，福州楼市分化的现象也就明显地显现出来了。

看看这个月刚结束的土拍市场，比较靠中心的位置有多家房企竞争，而比较偏远的像三江口、长乐的几个地块也属于无人问津尚未状态，甚至长乐的几幅地块还惨遭流拍。

在不断缩紧的楼市里，开发商再也不是从前那个一味拿地的房企，拿地的态度也变成了“宁缺毋滥”。

所以，此次福州的土拍预冷倒也不能说明出楼市预冷，只是因为没有什么好的地块了。

而购房者们挑选房子也更加地细致，一个好的项目，首先是地段要好，其次是品质要高。二者缺其一都有可能成为这个项目滞销的原因。

毕竟再好的质量，区位不行也要面临着去化的压力，就像三江口的一些楼盘，即使品质确实不错，但是因为区位的原因让开发商们一筹莫展。而如果品质有问题的话，再好的地段也不会吸引到很多的购房者。

就拿文章开头举的例子来说。

绿城海棠映月和金地五四领峯，虽然两个楼盘都同属于五四北的板块但是绿城海棠映月位于五四北的核心板块，五四北的配套基本上都能够享受得到，再加上有福州地铁1号线的加持，区位方面在五四北来说还是比较不错的。

而金地五四领峯，首先它在五四北板块比较偏的位置，北边就是山，周围的配套比较差劲，而且附近还有墓地。

两者区位对比就不难看出为何两者热度差异如此大了。

南二环融信海纳新潮和五四北的绿城海棠映月。

论区位来说，南二环并不比五四北差，但是为什么海纳新潮热度会比海棠映月低呢？原因有很多，其中一个问题就是房企的质量的问题，毕竟前阵子融信的业主还在海纳新潮门口维权。

这两个例子仅仅只是福州楼市分化的一隅，像这种分化的情况在福州一直上演着，东二环的热度一直不减，而同样位于晋安区的五四北却是一个“大粮仓”；仓山区的老仓山依然火热，而三江口和奥体板块也是不太火热。

那在这分化比较严重的福州，应该优先考虑什么板块呢？

首先中心城区的板块是最稳定的，比如中心城区、晋安区的东二环以及仓山区的老仓山和金山板块。

作为一个配套比较完善的几个板块，又有商业人气的加持，这几个板块的自然而然相对来说就会比其他板块更稳定一些。

其次就是仓山区的奥体板块、南二环板块。

这两个板块算是比较尴尬的地位，毕竟他们已经发展好几年了，而且奥体板块有奥体的加持，南二环在理论上又是一个二环，在区位上还是有一定的优势的，但是板块内部的不利因素也是比较多，比如靠近义序机场，比如板块内部有“一条龙”的服务。所以这几年这两板块一直处于尴尬的位置。

接着就是五四北、帝封江和三江口这三个板块。

目前这三个板块可以说是福州主城区的“三大粮仓”，每个板块都有不小的库存量。虽然说五四北已经发展了很久了，目前五四北的配套比其他两个板块成熟了许多，但是，由于它的地理环境的影响，发展区域还是受到一定的限制，再加上五四北很多在售的楼盘很多都没有在五四北的比较中心的地带，这也五四北库存量大的一个原因。

帝封江和三江口板块刚好处于福州“南进”的风口浪尖上，未来的发展空间会比五四北大一点，但是近段时间以来开发商进驻于此，导致这两个板块的发展潜力有所透支，板块内的楼盘也是内卷不断，导致目前这两个板块的去化率也不是很高。

这三个板块好说歹说作为一个刚需用户还是可以选择入手的，像桂湖、贵安等这几个偏远板块更多的还是偏向于地缘客户群体，不是地缘客户群体的基本上就不用考虑这几个地方了。

无论是哪个城市，中心城市都会有一定的人口虹吸能力，不仅仅是人口，还有相应的配套、产业等等会更容易被吸引到中心城市去。这就会导致中心城市热度不减，而比较偏地段“无人问津”的状态。这也是楼市分化的一大原因。

这并不难理解。毕竟购房者来说也是有分化的现象，有人能够全款买房，有人只能贷款买房，有人甚至买不起房。这种现象一直存在着，那么楼市的分化也并不会消失。

目前楼市已经趋于稳定，买房的逻辑也有了变化，现在的环境下还是推荐大家买来自住，房子主要也不是看是否有升值空间，而是以保值为主。

购房的话当然是在自己的预算之内找到最好的房子，购房的时候也不要贪便宜，譬如有在东二环买一套房子可以在五四北买两套的心理。想想像在东二环的诸如建发养云等项目，价格贵是贵了去化率依然很高，五四北好多楼盘已经开始降价销售还是依然无人问津，这是为什么呢？

而在这样的环境下选房子，标准无非就是地段和品质这两个，地段好品质高住起来也舒服，将来置换的时候也能对你有所用处。

当然，自身的因素还是要考虑到，自然还是以自己生活的方便为主。

楼市分化的福州市场里，格局要打开。

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