福州西湖
畅销书作家庄雅婷上周写了一篇文章《朋友们,我们忽略福州太久了》,紧跟着中国国家地理《地道风物》也在周末推送了《福州,“最不福建”的福建城市》。
两篇文章都从旅游文化的角度写福州,一周之内,两次刷屏,引发人们热议福州。
看完两篇文章,一个感觉是:福州确实需要向外地人多做做推介。不然的话,堂堂一个省会城市在全国没有存在感。
福州到底是一个怎样的城市,作为福州人的我们如何看待福州?我的主业是讲楼市的,如何看待福州的同时,如何看待福州的房产也很重要。
内敛而低调的气质
福州镇海楼
时间回溯到10年前或者再久远点的20年前。
很多外地的朋友聊起福州的时候,会问一句:福建的省会不是厦门吗?
在中国的城市版图上,有些城市具有强大的IP属性,厦门就是城市队列里的明星,曾经光芒万丈,如今还是熠熠生辉。
一晃这么多年过去了,厦门已经不是当年的厦门,福州也不是当年的福州。
福州相对厦门来说,内敛而低调很多。如果福建是一个大家庭,厦门是那个每天都带着精致的妆容与众人谈笑风生的女子,婀娜而多情。
泉州是个靠实力出众的小伙子,荷尔蒙很多,精力旺盛,有野性,能折腾的实干主义者。
福州有街边市井气息,也有海纳百川的包容胸怀。没有显著的性格特征就是他最大的特征。
家庭教育中有一个“老二现象”。指的是家中有了第一个孩子之后,第二个孩子如果和第一个孩子是同性别的,就比不同性别的孩子更容易形成同胞竞争的关系。
第一个孩子就好比是植物学中所说的“顶端优势”。
论经济总量,福州长年在全省排在第二位,论城市级别和国内知名程度也是不如厦门。
虽然是家里很重要很重要的一份子,但“老二”的气质很明显。
很多人爱把福州在福建的江湖地位拿来和济南在山东的地位讲。严格来说,福州还不如济南。济南是副省级城市,福州还是地级市。济南有山东省最好的高等教育资源,福建省范围内最好的大学在厦门。
就凭这两点,福州就弱了。
可福州真的有很多人意识里的那么弱吗?
福州这个城市就好像是一本书。有的书,封面看上去设计得很美,但里面没什么内容,而福州恰恰相反,封面普通,内文却有行云流水般的自然。
近10年来,福州城市发展变化非常明显。福州的GDP将破万亿大关,未来将通过“强省会”和“强门户”争创国家中心城市。看到“争创国家中心城市”这一点的时候,应该给福州鼓个掌、加个油。
如同若干年前湖南长沙喊出“长株潭一体化”一样。城市定位和格局拉高了,一点一点干,小目标实现是迟早的事情。
20年来,福州就是在很多人的认知盲区,顶着福州人自己都对它的误解,沿江向海发展的脚步从未停歇。
福州的城市精神是“海纳百川,有容乃大”,这是大气端庄的说法。大气端庄的另一面是一个很懂得隐忍的城市。
多年的建城史,福州见过太多的世面了。
无论是作为地方诸侯的王城,还是作为宋、明两朝末代皇帝的临时都城,或者作为五口通商口岸,乃至年以后的战略定位。虽偏东南一隅,在每一个历史时期,福州都有特殊的城市地位。
大风大浪里摸爬滚打过的福州,面对所谓的名和利,该有的也拥有过,该失去的也失去过。
如今面对世说纷纭,放在历史的长河中,有些误解对福州来说并不值得在意;放在福建省内,面对厦门的时候,调性成熟而稳重;放在中国的省会城市队列里,不但务实还很皮实。
因为福州很早就明白,城势向东向南,经济、产业、人口布局也应该东进南下。但城市规划建设的事,不是一蹴而就的。
目标专一,老老实实一任接着一任干就是了。依照福建人的行事风格,可以预见的是今后在相当长时间,福州给人的印象还是会相对内敛而低调。
需要慢下来了解的城市
闽江岸落日风光图片来源:左丁/摄
前几天,有个朋友从上海过来,打算在福州玩几天再去厦门玩。来之前,他问福州有什么地方值得逛逛。
推荐了三坊七巷、烟台山等地方。朋友没说什么。沉默代表他对此并不感兴趣。
这就是外地来福州,特别是国内一线城市的人对福州的原始印象:这些地方国内到处都是,有啥好看的。
后来朋友到了福州,他问三坊七巷和成都的宽窄巷子有啥区别。
福州和成都两座城市有不同的历史底蕴,三坊七巷最值得看的是那些隐在巷子里的闽都文化符号。一片三坊七巷,半部中国近代史。这话真不是吹的!
朋友还是没什么兴趣,在福州街头吃了点小吃,晚上忙着赶动车去了厦门。他没给自己深入了解福州的机会,与福州擦肩而过。
多少替他有些许的遗憾:大老远跑来福州,屁股都没坐热,就先入为主下了个“不好玩”的结论,急吼吼奔向了厦门的怀抱。
谈起福州人文底蕴的地方,一般会推荐四个地方:三坊七巷、烟台山、上下杭和马尾。
三坊七巷是中国近现代一批福州籍仁人志士的精神之根;烟台山是文脉源头,中西文化水乳交融的所在;上下杭是福州商业史兴衰的见证之地;马尾能管窥中国人的家国情怀。
就看这四个地方,不知道那些说福州“不好玩”的人,究竟想玩什么?难道只有厦门的海洋风情或者小资情调才叫好玩?
福州是一个需要人把心绪放慢下来了解的城市。
如果不能慢下来,你看到的可能永远是一般般的市容市貌,一般般的城市基础设施和一般般的人文风情。
福州于山图片来源于网络
当然,不得不承认的是,相比于国内很多省会城市,福州的发展速度确实慢了很多。
历史的客观原因就不用提了。今天的福州和10年前的福州比起来变化还是翻天覆地的。
10年前,三坊七巷只有南后街、东二环的印象还是“二化”、金山是睡城、地铁1号线还没修好,很多地方都在围挡,万达综合体刚进福州,很多道路连白改黑都没做……
今天的福州,地铁开通两条线了,4号线,5号线,6号线,1号线延伸段也通到三江口,2号线马尾段也获批。
福州设了福州新区、自由贸易试验区和滨海新城,积极融入国家生态文明试验区建设……10年里,国家各项利好城市发展的政策,福州似乎一个都没落下。
福州滨海新城,建设福州城市副中心,已经进入到第四个年头。长乐也撤市设区后,谋划行政中心搬迁。
“十四五”期间,福州的建成区面积将达到平方公里,城区常住人口将达到万人。
城市的格局在扩大,城市里的生活业态也会随之变化万千。如果再用过去的老眼光看福州,真是落后了一个时代。
衡量一个城市“好不好玩”,需要的是对这个城市气质深入理解。今天在很多人眼里“不好玩”的福州,再过5到10年,将会是另外一番景象。
很想和那些走过、路过福州的朋友们说:不要只盯着“好不好玩”的问题。多花点时间了解一下福州,因为今天的福州就是明天的历史。
这样,10年后当别人提起它的时候,你可以自豪地说:10年前,我可是在福州呆了好几天,那时候它如何如何。
如今中国的城市更新的速度在越来越快,10年前到今天的节奏,和今天开始到未来10年的节奏,不是一个量级的存在。
房产的价值如何?
福州城市风光
我的主业是做福州楼市分析。分析楼市,首先要看得懂城市发展趋势和城市功能布局,以及城市更新的节奏。
有两个维度是必须要反复推敲的,一个是时间上的维度,一个是空间上的维度。
时间上看,像福州这个级别的城市,未来的发展肯定是越来越好的。无论是哪个楼市板块,只要有足够的时间,都不会差。
打个比方,今天看上去不起眼的行业,只要符合了社会时代发展的潮流,未来可能是朝阳行业。同样,今天看上去牛B的行业,未来会可能被淘汰。
福州这个城市从政策扶持端和经济发展端,都是平稳并且持续向好的城市。房地产市场也必然也是稳中向好发展的市场。
不要相信那些整天说房价要大跌或者要暴涨的论调。这些说法,对福州来说都不合适。
结合福州在国内的区位属性、经济结构和社会人文特点,怎么看都是个中等生。
长三角、珠三角、环渤海三大片区永远都是全国楼市的排头兵。这是由经济基础和国家发展战略决定的。
而福州楼市房价之所以都不低,除了过去市区范围不大,资源比较集中,更主要的是民间资本的催动。哪怕是没有北上广深一线城市的产业基础和人口规模。但福州民间资本发达,对周边县域和闽东、闽北人口有着天然吸引力,“强省会”首先吸引的就是这一带的人口。
只要这个普遍现象没有发生重大改变,福州房产的价值逻辑就不会有太大改变。
福州东湖数字小镇图片来源:左丁/摄
什么土地财政依赖程度高,什么人口流入量不够大,什么产业配套不够完善……
这些现实都不能代表福州的未来。而房地产是最看重预期价值的行业。所以购房者在房产购买上不但要结合现实因素,更要看未来。
朋友A的观点值得很多购房者思考:老福州人看福州楼市拿着1:的比例尺,而年轻人和外地人看福州,拿着的是1:的比例尺。
福州城市发展节奏,不快不慢,稳稳当当,这种慢进式发展的城市,恰恰具备房产保值的城市特色基因。
这个城市特色,厦门不具备,泉州也不具备。厦门房价岛内岛外差别大,虚火旺盛。泉州房价去中心化特征明显,其他城市房产价值不大。福州房子的价值感是整个福建省内最好的,没有之一。
提升首位度,还要大城建
福州滨海新城图片来源:左丁/摄
得出上面的一些结论,可能有些人会怒了:
福州房子库存这么大,你就不能说房子要降价吗?年之后有些人买房子亏了,还说房子的价值感是最大的!
别急,任何一个人主观的感受,反映的是过去的现实,而不一定是未来的情况。
今年的福州市政府工作报告中提出了一个清晰的目标:“十四五”期间,福州省会城市首位度要达到25%以上。
首位度,是指在关键经济指标上,占全省的比重。年福州市GDP总量,在福建全省的首位度为22.2%。未来5年要提升3个百分点,可以说是有难度的,因为全省都在向前发展。福州有挑战,也更有机遇。
福州城市风光
与国内一些省份经济最强市比较。年,福州GDP相当于泉州的94%;广州GDP相当于深圳的87%;济南GDP相当于青岛的80%;南京GDP相当于苏州的72%。
成绩不错的福州,为什么是那个被很多人说风凉话的省会城市?
这里面有城市量级的因素,以广州和深圳对比,两个城市都是一线城市,属于高手之间的对决。
福州和泉州对比,会让人感觉一个二线城市还比不过三线城市的感觉,所以人们对福州的不解,更多的是怒其不争,仅此而已。
福州要提高城市的首位度,也就是说,福州还要大发展。
城市要发展,就要提高经济总量,要提高经济总量,各种发展经济,刺激经济发展的一揽子政策就会出台。
福州城市风光
在福州现有的经济结构中,房地产仍然是具有举足轻重的作用。年,福州的房地产投资在全省中占比为31.9%。这个数据和杭州一样。
同年,长沙的房地产投资占全湖南省的37.5%,数据比福州还高。国内能把经济发展和房价关系处理好的,也就只有长沙。而长沙模式有很强的区域属性。
接下来相当长时间内,福州房地产业投资占经济总量比重不会出现太大的波动。相应地,反映在房价端,福州楼市里,新盘价格还是稳得住。甚至有人说,现在是福州楼市房价的又到了一个谷底。这种说法也并不是毫无道理。有些楼盘拿出一些房源打折,这并也不会影响大局。
最近从各种会议、文件上反映出来的信息来看,福州“强省会”的信心还是非常足的。
“强省会”和“强门户”,福州的底子目前还挺薄,要做到这两点,就得先把城市建设搞好。
而房地投资仍然会是福州城市发展强有力的助推器。
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