时至年底，虽然福州楼市看上去挺热闹，各路开发商降价的降价，死扛的死扛，固然去年下半年以来新房成交量越来越难看，但是年总还是要过的，哪怕多找几个营销号写点软文吹嘘一下，至少看起来挺红火的样子。
但是近来福州市区有这么一个项目，售楼部静悄悄地开，房子不声不响地盖，如今都已经封顶了还没有开始卖。没有广告宣传，没有软文营销，甚至售楼部都不在项目现场。如此低调的楼盘，我不说，大家一猜也知道，这想必又是福州市属国企开发项目吧。
没错，这个项目叫金色康城二区，宣传名也叫建总领筑，开发商是福州城乡建总。该楼盘的位置已经能在地图上找到，就在金色康城一区东北侧，步行至白湖亭地铁站大约米。
根据项目现场张贴简介，金色康城二区占地面积㎡（约64.22亩），总建筑面积.95㎡，容积率是2.，计容建筑面积大约是8.5万方。该项目被跃进河分为两个地块，北地块较大，有㎡（约50.74亩），限高50米，有10栋楼；南地块较小，只有㎡（约13.48亩），限高36米，有2栋楼。该楼盘共有住宅套，商业部分不多，建筑面积不超过.8㎡。
目前该项目将于春节后先期开盘的是北地块的9号、10号、11号三栋楼，从现场来看，这三栋楼已经封顶，楼高只有9层，其他楼栋尚未出地面。
先期开售的这三栋楼西侧是嘉欣庭苑小区，南侧是跃进河，东侧是在建高湖小学新校区，目前从外观上看教学楼已经基本建成，今后如无意外会成为该楼盘对口学区，该小学对口初中是福州四十中。
从区位对比上说，白湖亭和金山分处仓山的东西两端，与市中心的距离差不多，都是闽江南岸的近郊片区。但是当年金山都是农田和花场，开发难度小，征地成本低，而白湖亭一带人口稠密，村庄工厂密布，从而金山更早得到开发，如今已经是高楼林立，而白湖亭周边近年才开始大面积旧改，正处于一片杂乱之中。从现有环境上说，金山要比白湖亭更好。
但是，随着这些年来东进南下、沿江向海的脚步，东部办公区落成，行政机关动迁，江南CBD也正在从纸面规划一步一步走向现实。而白湖亭本就是福州城南交通枢纽，前往城门、螺洲、青口、长乐等地的交通中转站，多年以来都是福州南大门，地理位置十分重要，在今后的开发过程中也一定会是重点建设的区域，在发展潜力上更大。
在交通设施上，白湖亭公交总站和福州火车站、火车南站等要地的公交总站一样，是福州最重要的交通枢纽之一，有几十条公交线路经过。加上三叉街白湖亭一带规划了“米字型”地铁，除了现有地铁1号线，正在动工的F1线外，纸面上还规划了9号线和6号线西延段等，白湖亭一带无疑是福州交通最便捷的地区之一。
在商业资源上，随着正祥广场挂上了万达的牌子，今后白湖亭万达和现有的福建商业广场（白湖亭沃尔玛）就像仓山版的万宝一样，成为城南一带的商业中心，加上周边还有汇达广场、海通广场等小型综合体，江南一带商业配套并不稀缺。实际上作为交通枢纽的白湖亭本就不缺人流，有人流自然也会有商机。
在教育配套上，由于白湖亭一带本就是村庄，因此教育资源较为落后，没有好的学校，但如今村小也在升级建新校，教育短板也随着地块开发慢慢补齐。
总体来说，金山和江南是两个地段相当的区域，金山开发较早，因而目前区域开发更成熟，而江南一带目前还是一张正在描绘的白纸，有的地块已平整出让，有的地块尚在征迁，但是无疑近年来福州的开发重心始终在逐渐东移，若干年后白湖亭一带的城市面貌必然会大变样。
分析完所处区位，回到项目本身，我们看到由于义序机场的存在，江南一带限高较低，往往建筑都是五六十米，不会出现王庄、排尾、金融街、北江滨那样的高楼群。高楼迷对此很失望，但对于居住在此的人而言，建筑高度低意味着容积率较小，居住舒适性更高。比如这次建总领筑的三栋楼，总共也就九层高，即使一层八户一栋楼也不过几十套房子而已。而该地块2.的容积率相比榕心映月、榕城江上图、滨海首府等楼盘也确实要低上不少。
从户型面积段上看，该小区大约8.2万方住宅，除以套，平均每套面积在㎡以上，可以看出大户型会比较多。本次打算先期开售的三栋楼，户型分布如下：
9号楼和10号楼为两梯四户大户型，面积为中间㎡，端头㎡和㎡。
11号楼为两梯八户中等户型，面积为中间75㎡和86㎡，端头93㎡。
在房间数量上，75㎡是两房，㎡是四房，其他户型均为三房。在户型设计上，近年来福州市属国企项目和其他品牌房企相比并无差距，86㎡三房也做到了南北双阳台。
此外，与当前江南CBD片区出让的诸多安置型商品房地块相比，金色康城二区和祥浦苑一样，是纯商品房小区。并且楼层不高，只有两梯，估计公摊率也不会很大。但这块地拿地较早，现有土地使用年限剩余大约48年，这点上略有一些缺陷。
该楼盘售楼部设于连江南路建总大厦一层（龙福五金机电灯具市场对面），距离项目现场有2公里，感兴趣的朋友需要两头都去看一看。目前具体售价尚未透露，实际上很可能是还没计划好要卖多少。但从常理来说，笔者还是建议建总领筑参照同地段祥浦苑的定价销售，如以2.3-2.4万的价格入市，想必去化并不困难。此时周边金色康城、美域东方、嘉欣庭苑等二手房小区正常报价也就是在2万左右，低于2万也不少，成交价低于2万毫不稀奇。固然二手房性价比更高，但作为电梯新房只要价格不太过分，比二手房贵个20%以内想必不少人还可以接受。
此前榕发乌山郡的去化不佳也已经表明定价偏高卖不好。更何况市属国企项目往往不打广告，不搞宣传攻势，也没找遍全城房产中介许以高额佣金回报。同样是多套房，如果学习祥浦苑一样用较为合理的价格销售，在一干“杀猪盘”的衬托下，也能够快速收回20亿资金，不仅博得好名声，对于补充财政收入也大有帮助，不失为明智之举，更何况这块地的成本比白菜价还要低。
