前日抽空去了一趟长乐滨海新城，如果你许久没有到过这地方会发现变化蛮大的，多了很多建设中的楼盘和各种配套设施，福州想要发展目前看来也只有这个方向是可以拓展和有潜力的，近几年政府大力扶持，各种配套和规划相继落地，滨海新城在福州已经是大家经常议论的话题了，虽然可能好坏参半，那么滨海新城楼市的现状是什么，发展潜力如何呢？
一、周边配套
1、交通：已经通车的地铁6号线以及在建的6号线二期工程其中滨海新城站点有：滨海北站、滨海新城站、沙尾站、金滨路站、国际学校站，贯通了整个滨海新城。F1滨海快线也规划了滨海新城站，直达机场，可以说这个片区之后不管是和福州核心城区的联系或者是对外的通道都非常便利。
2、教育：长乐师范附小（滨海校区）以及长乐师范学校附属小学滨海新城分校、福州滨海新城第四小学、福州三中滨海新城分校、融侨赛德伯学校等等
3、生活:滨海新城CBD，以及恒荣广场、新投商务中心、金茂打造的地标建筑等等。不过现在都只是规划，这个片区目前生活配套应该就是一些小超市了。
二、新盘介绍
滨海新城新盘较多，而且体量都还不小，为了吸引人口流入设计了不少的人才房，从配套落地到政策制定，福州发展滨海新城的决心我们是看到了，下面来看看几个热盘的情况。
1、榕发翰林壹号
这个项目就在福州三中滨海校区旁边，所有楼栋均为15-18层，根据幸福里APP的数据，目前项目均价元/㎡，主要户型75㎡至㎡不等。
楼盘去化情况：
项目从年3月份，至今共取证五次，最近的一次是今年3月23日。
-03-31取证楼栋：共计套房源，已售套，去化率87%。
-05-15取证楼栋：共计套房源，已售套，去化率34.4%
-07-21取证楼栋：共计套房源，已售套，去化率74.5%
-10-30取证楼栋：共计套房源，已售套，去化率58.8%
-03-23取证楼栋：共计套房源，已售62套，去化率19.2%。
整个楼盘的数据为：共计套房源，已售套，去化率46%。
这个成绩看起来可能能算一般，不过目前在滨海新城应该算是不错的了。
还有一大半的房源还未备案取证，不过按照这个去化率后面的应该也不着急了。
楼盘点评：项目距离规划的地铁6号线，滨海北站米可以说是正地铁房对以后的出行帮助较大，隔壁就是个学校（应该会很吵），不过目前还不知道划片哪里。社区有刚需的75㎡、89㎡，如果你是首套房2成首付，压力应该不大。也有改善型的㎡、㎡都是一梯一户的大平层户型可以满足你的需求。而且楼盘共计有多户，体量大的社区品质应该也还可以。
2、滨海金茂智慧科学城
这个楼盘是滨海未来城的一期项目，共计规划户，以高层和小高层为主。
楼盘位于滨海新城万新路和沙尾路交汇处。根据幸福里APP的数据，目前项目在售房源均价元/㎡。主推户型从67㎡至㎡均有在售。
楼盘去化情况：目前这个项目只取证了一次，年11月3日取证开盘。
共计可售房源有套，已售套，去化率38%。
目前按照数据来看，这个楼盘还有多套房源未备案，销售的这大半年成绩一般，应该短期内也不会加推了。
楼盘点评：
这个项目距离地铁6号线的沙尾站米左右，距离滨海快线滨海新城站点米，虽然都不算近，不过也在可以接受的范围，说是双地铁房也没有太大的问题。
其实这个社区主要还是面对长乐的地缘客户，有一点很明显所有楼栋的4、14、18层楼号被改成了3A、13A、17A，这种情况的福州基本看不到，长乐人可能比价有忌讳，福州有时候是直接跳过4层的房号。小区户型也偏刚需，67-基本都是刚需可以接受的，而且目前的备案楼栋都是两梯五户，两梯六户的设计，达不到改善的品质标准。
不过金茂一期产品可能只是前期试试水，这个项目中的高端产品金茂府系列估计要等周边相对完善一些才会开发了。
3、恒荣广场
项目位于漳港街道新厝路号，这个项目的住宅产品共计规划了户，容积率2.62，绿化率20%。看这个参数就知道典型的综合体搭配住宅的模式，密度高，绿化低。目前在售房源均价10元/㎡。40㎡-㎡的户型都有。
楼盘去化率情况：
恒荣广场共有3次备案取证：
年7月20日，5#、6#楼取证：共计套可售房源，已售套，去化率77.7%。（5号楼有15套，均价0元/㎡的限价房，应该是人才房，如果把它扣除，真实去化率87%）。
年11月13日，7#楼取证：共计64套房源，已售44套，去化率68.7%。
年5月14日，3#楼取证：共计套房源，已售20套，去化率20%
这栋楼共10层，一层共有10户，均是40-68㎡的小户型。备案均价高达元/㎡。
总计：有可售房源套，已售套，去化率56.5%
楼盘点评：楼盘距离地铁6号线的沙尾站米，F1滨海快线滨海新城站米。对出行的帮助很大，通过网签数据，可以看出来这个楼盘有些高开低走。
项目还有将近套的房源没有取证，不过目前的库存已经够他消化一阵子了。
这个项目的优势就是距离自己的商业综合体较近，不过这样的小区品质一般都不高，20%的绿化率就可以说明问题了。而且如果滨海新城发展起来后，综合体周边人员也比较混杂，都是影响居住体验的因素。
三、总结
目前看来滨海新城的楼盘确实销量不佳，而且开盘时间都基本集中在的下半年开始的，本身就稀少的客源因为各房企的集体开盘显得更雪上加霜了，所以有个50%的去化率，在滨海新城已经是不错的成绩了，之前去过一次滨海金茂智慧科学城的售楼部，是一个很有科技感的售楼部，据他们置业说以后捐给学校当图书馆，滨海新城的配套其实都蛮有档次的。想致富先修路，滨海新城的现状是，路很宽人却少。
从网签数据也可以看得出来，80%的网签集中在去年下半年，今年的成绩比较糟糕，也就是说滨海新城在那一拨热潮过后陷入了目前的低谷，不过我觉得未来滨海新城在地铁可以辐射的范围还是刚需购房者不错的选择之一。
